主题：北京高档房价将赶超香港

中国目前的房地产价格已经很高，从三个角度来看都是如此：一是跟历史水平比，二是跟人均收入比，三是跟其他国家比。很多人对此均有论述，我基本同意，在此不拟重复。

可是，我同时也认为，在未来三五年，房地产价格还可能出现较大幅度的上升。我讲的是“会不会涨”的问题(一个冷静的判断)，而不是“该不该涨”的问题。

本人穷苦出身，虽然现已解决了温饱问题(在内地没有购置任何物业)，但我的父母和兄弟姊妹都在湖北农村或小镇上挣扎，所以请政治觉悟太高的读者们不要指责我“代表某某利益集团”。我谁也不代表。

我于1994年到香港工作，现在15年有余。在这15年里，香港绝大多数的房子基本没有涨价，或者打回了原形。虽然山顶和半山的豪宅平均价格高于15年前，可涨幅不大。香港绝大多数的房子在1997年前出现过大涨，可是从1997年起一直跌到2003年，现在又基本涨回到15年前的水平。

关于这种奇怪的现象，不同的人有不同的解释。我有个偷懒的解释：在1997年以前的二三十年，香港的广义货币供应量(M2)一直以双位数复合增长。

在20世纪80年代，这个增长率更是高达20%-25%(颇像内地的现在和过去二三十年)。可是，从1997年以来，香港货币供应量的增速跌到10%上下，在2002年甚至出现了负增长率。而近几年，该增长率也只是单位数而已。

从短期来看，用货币供应量来预测房价和地价的变动可能是有问题的，因为很多其他变量也会起作用。可是，从中长期来看，货币供应量一定是最重要的变量。这很奇怪吗？弗里德曼早就告诉过我们。

货币供应量是什么？就是流通中现金加上银行存款额。这不代表了购买力或支付能力吗？换个角度来看，货币供应量是由货币需求来决定的(或推动的)，或者说，两者互为因果。

因此，货币供应量的涨跌反映的是货币需求的涨跌(即实体经济对货币的需求、股市运转对货币的需求和其他方面对货币的需求，包括投机需求)。

在通常情况下，货币供应量与实体经济的兴衰是一致的。这好像是大实话，大白话，可是很多人在分析问题时容易忘掉这一点。