主题：买房贷款是不是真的时间越长越好？

假如10年前贷款100万(20年期)买了一套房子(先不看房子本身的升值问题),由于通货膨胀等问题,10年前的100万购买能力放到今天至少等于400万,此20年期间连利息在内一共要还银行200万左右,那是否意味着贷款人从这笔交易中赚了?

    再换一个角度,假如我10年前贷了一笔钱,当时每月还2000元(当年平均工资水平也就3000左右),当时来说,压力挺大,但现在随着工资水平的提高变得轻松了,所以是否意味着,贷款时间越高,还回去的"购买力"越低?

   楼下就为大家做一个详细的解析。

这里首先要区分，你买房是为了自住还是投资。

为什么要区分买房是投资还是消费呢？二者目的不同，期望不同，面临的风险不同，因此折现率会有差异。投资的目的是在风险可承受范围内博取高收益；消费的目的是花尽量少的钱买同样的东西。

对于投资来讲，要考虑的因素就是房产是否还能升值，波动幅度有多大，未来宏观调控对房地产的影响有多大，国内是否会有金融危机导致房产市场崩溃，等等。面对这些风险，折现率（其实也就是你的期望收益率）可以定为15%或者更高。zgd的模型中应再加入房价上涨因素，假设为政府所期望的缓慢上涨，定为年均8%。以下为假设条件：

那么，这项投资的现值为：

这张表说明：

1、现值为负，表明投资达不到期望收益率15%。根据投资期限的长短，首套房收益率大约在9%～11%。

2、炒房的期限越短，现值越高，说明短期炒房收益率高。因为投资期限越长，投入其中的本金越多，炒房的杠杆越低，在固定的房价涨幅下，收益率趋向降低。

3、二套房投资现值大大低于首套房，说明提高首付和贷款利率的做法大幅降低了二套房贷收益。因二套房投入的本金较多，杠杆率低，收益率低。

4、贷款年限越长，同样条件下投资现值越高，说明贷款年限越长越好。但这不一定。通过测算不同的期望收益率，发现期望收益率大约在13.07%时（首套房，2年卖掉的情况），贷款年限不影响投资现值。高于这个数，贷款年限越长收益越高；低于这个数，贷款年限越短收益越高。该期望收益率临界点不受房价涨幅的影响，但投资期限越长其越低。为什么呈现这个现象的原因我暂时还没想明白。

对于消费来讲，由于不考虑出售，无论将来房价如何变化，都不会影响还贷。

所以，该现金流无风险，以一年期国债利率折现，设为3%。以下为假设条件：

那么，该项消费的现值为：

这张表说明：

1、贷款年限越长，总消费现值越高，即花费越多。

2、二套房总消费现值低于首套房，说明贷款越少，总消费现值越低，花费越低。

具体到个人，投资和消费应该怎么归类以确定自己的贷款策略呢？

1、购房自住，并且长期都不打算卖掉房产或者更换新房的，属于消费，能力所及范围内越短越好；

2、购入房产，自住或投资目的，很可能中长期会更换新房或者卖掉的，属于长期投资，期限越长越好；

3、购入房产，但仅打算短期持有，抱有炒房目的，属于短期投资。这个要看你认为你能从炒房中取得多少收益。如果认为房产将延续大牛市，房价继续飙升，能取得很高的收益，那么贷款年限越长越好；如果认为房产暴涨时代已经结束，未来增长步入低速，比如题中假设增速在8%左右徘徊，那么贷款年限越短越好。

对个人的决策而言，上文中归属于消费类的，即购房自住且长期不打算出卖房产或更换信访的，应当再区分以下两种情况：

1、如果能从其他渠道取得高于贷款利率6.55%的投资回报，贷款期限越长越好；

2、如果不能从其他渠道取得高于贷款利率的投资回报，贷款期限越短越好。

另外，如何看待通胀呢？通胀其实也是一种机会成本，代表你今天的消费比未来消费节约。也就是说，假设通胀为3%，那么你今天消费就比明年消费节约了3%，即今天消费比明年消费“赚了”3%，类似一种投资收益率。既然可以看作投资收益率，那就可以当作一种投资渠道，应用于上文的判断条件中。即如果认为未来通胀率高于贷款利率，贷款期限则越长越好；反之亦然。

对于绝大多数刚需来说，肯定不是越长越好的。

确实，年轻人来说，可以先带30年，然后攒钱提前还贷。

 或者开始就别贷太多，20年其实是不错的选择的！

 确实

不是

不是很清楚

当然不是啊